Vanlige spørsmål
Vi får mange henvendelser med spørsmål om skade og krav knyttet til boligselgerforsikringen. Her gir vi deg svaret på noen av de vanligste spørsmålene vi får knyttet til dette.
Vanlige spørsmål om skade og krav til boligselgerforsikring
Boligselgerforsikringen er en forsikring som selger har kjøpt. I motsetning til alminnelige skadeforsikringer som dekker skader på boligen, er dette en ansvarsforsikring som dekker selgers mangelsansvar etter salg av bolig.
Fristen for å reklamere er fastsatt av Høyesterett til senest 2-3 måneder etter at kjøper har eller burde ha oppdaget feilen. Selgers ansvar (og boligselgerforsikringen) gjelder i fem år, men det betyr ikke at kjøper kan avvente reklamasjonen i fem år. Kjøper må alltid reklamere snarest mulig. Reklameres det for sent, kan reklamasjonsretten bortfalle. Det løper således to reklamasjonsfrister, hvorav begge må være overholdt.
Du har tegnet en boligselgerforsikring. Det betyr at ditt eventuelle mangelsansvar er dekket av forsikringen.* I saker som dette er det kjøper som har bevisbyrden, og det er altså de som må sannsynliggjøre kravet sitt. Be kjøper om å kontakte oss, så behandler vi saken videre. Det er også mest ryddig dersom dialogen fremover går via forsikringen. Dersom kjøper tar direkte kontakt med deg, kan du henvise dem videre til oss.
*Se unntak i polisen og forsikringsvilkårene.
Kjøper har i utgangspunktet en rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen dersom de mener det foreligger en mangel. I utgangspunktet kan man derfor ikke nekte kjøper et tilbakehold. Imidlertid er det kjøper som bærer risikoen for at selve tilbakeholdet og størrelsen på summen er rettmessig. Hvis tilbakeholdet er urettmessig kan selger ha rett på forsinkelsesrenter.
En forutsetning for at et tilbakehold skal være rettmessig er at det foreligger en mangel ved boligen. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at det foreligger en slik mangel. Dette kravet retter kjøper til selgers boligselgerforsikring på vanlig måte for vår vurdering.
Dersom det ikke foreligger en mangel ved boligen, må kjøper fristille det tilbakeholdte beløpet. Gjør ikke kjøper dette, kan selger ha et selvstendig krav mot kjøper for manglende oppfyllelse av kjøpekontrakten. Dette er et krav selger har mot kjøper og denne innkrevingen av et urettmessig tilbakeholdt beløp er dessverre ikke noe vi kan bidra med. Årsaken til dette er at forsikringen dekker kjøpers krav mot selger, ikke selgers krav mot kjøper.
Det er selger som har betalt for denne forsikringen, det betyr at kjøper ikke betaler noen form for egenandel ved innsendelse av krav.
For boliger solgt etter 01.01.2022 har derimot lovgiver i avhendingsloven § 3-1 fjerde ledd fastsatt en egenandel for kjøper på kr 10 000,- for mangler. Det vil si at for mangler opp til dette beløpet må kjøper dekke kostnadene til utbedring selv, og for kostander over dette beløpet gjøres det fradrag på 10 000,-.
Nei, det er du som kjøper som er ansvarlig for å sannsynliggjøre kravet ditt mot selger. Det betyr at det er du som i første omgang må sende over dokumentasjon på det påberopte forholdet. Vi forbeholder oss imidlertid retten til å befare eiendommen på et senere tidspunkt.
Nei, men du plikter å gjennomføre midlertidige sikringstiltak for å forhindre at skaden utvikler seg videre. Årsaken til at du ikke kan starte utbedring er todelt. For det første har selger en utbedringsrett, altså en rett til å reparere skaden/feilen. Dersom du utbedrer et forhold uten at selger har fått anledning til å ta stilling til sin utbedringsrett, kan dette medføre at du mister kravet ditt. For det andre kan en utbedring medføre at du får utfordringer med å oppfylle bevisbyrden din. Dersom du ikke har dokumentert skaden/feilen godt nok før du utbedrer, kan dette gjøre det vanskeligere å nå frem med et krav.
Selskapet trenger dokumentasjon i form av en rapport/pristilbud fra en sakkyndig. Vi trenger opplysninger om årsak, omfang og eventuelt utbedringskostnader. Det er ikke noe krav at vurderingene kommer fra en takstmann. Det er du som kravstiller som sitter med bevisbyrden, dokumentasjonen må innhentes for egen regning.
Nei, du står fritt til å selv velge hvilken sakkyndig du ønsker å benytte deg av. Det viktigste er at det er en uavhengig tredjepart med fagkyndig kompetanse på feltet. Ofte er det lurt å bruke en takstmann, men dette er ikke et krav.
Siden det er kravstiller/kjøper som har bevisbyrden, er det også denne parten som må dokumentere mangelen. Er den fremlagte dokumentasjon tilstrekkelig, kan saken behandles på denne bakgrunn. I noen tilfeller finner selskapet det av ulike årsaker nødvendig å rekvirere takst, men dette er ikke noe de plikter.
Gjennomsnittlig saksbehandlingstid er 6-8 uker etter at vi har mottatt alt av nødvendig dokumentasjon for å kunne behandle saken. Dette vil variere fra sak til sak.
Vanlige begreper
Avhendingsloven regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger ved salg av fast eiendom.
Boligselgerforsikringen er en forsikring selger har kjøpt. I motsetning til alminnelige skadeforsikringer som dekker skader på boligen, er dette en ansvarsforsikring som dekker selgers mangelsansvar etter avhendingsloven ved salg av bolig.
Ikke alle feil og avvik som oppdages ved eiendommen er å anse som en mangel. Mangel er et kjøpsrettslig begrep, og det må gjøres en konkret vurdering av om feilen er tilstrekkelig til å utgjøre en mangel eller ikke.
For boliger som er solgt etter 01.01.2022 har lovgiver fastsatt en egenandel for kjøper på kr. 10 000,- for mangler. Det vil si at for mangler opp til dette beløpet må kjøper selv dekke kostnadene til utbedring. For kostnader til mangler over dette beløpet gjøres det et fradrag på kr. 10 000,-.
Er det en feil ved eiendommen du har kjøpt, må du klage raskt til selger/selskapet for å ikke miste kravet ditt. Dette kalles reklamasjon og bør skje skriftlig. Reklamasjonen må angi hva som er feil og at du vil holde selger ansvarlig.
Reklamasjonen må sendes innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget, og senest innen fem år etter overtakelsen. «Innen rimelig tid» er i rettspraksis fastslått til 2-3 måneder etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget., Dersom reklamasjonen fremsettes for sent, risikerer kjøper å miste sitt krav.
Det er kjøper som kravstiller som må bevise sitt krav mot selger. Bevisbyrden omfatter blant annet feilen/skadens årsak, hvilket omfang feilen/skaden har, samt antatte utbedringskostnader. Kostnader som påløper i forbindelse med dette må i utgangspunktet dekkes av kjøper selv.
Med salgsdokumentene menes prospekt med vedlegg (tilstandsrapport og egenerklæringsskjema etc.), signert overtakelsesprotokoll og signert kjøpekontrakt.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten beskriver boligens tilstand. Rapporten legger særlig vekt på byggetekniske forhold som ofte har betydning ved kjøp av brukt bolig. For eksempel avvik fra forskriftsmessig stand eller svekkelse grunnet slitasje og alder.
Tilstandsrapporten er imidlertid ikke uttømmende. Tilstandsrapporten erstatter heller ikke selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt.
Tilstandsgrad (TG)
Tilstandsgrad beskriver tilstanden til en bygningsdel i lys av et bestemt referansenivå, og er ofte forkortet TG. Skalaen går fra 0 til 3, hvor TG0 er best og TG3 er verst. TGIU betyr ikke tilgjengelig for inspeksjon, og brukes der en bygningsdel ikke er undersøkt.
Risikoopplysninger
En risikoopplysning er en opplysning om boligen som kan gi kjøper en forventning om behov for nødvendige tiltak og kostnader.
Eksempler på slike opplysninger kan være ufaglært arbeid, tilstandsgrad, alder, etc.
Alder
Høy alder er i seg selv en risikoopplysning, da det er naturlig at eldre bygningsdeler over tid får svekket tilstand og funksjon.
Levetid
Alle bygningsdeler har en forventet levetid. Desto høyere alder en bygningsdel har, desto større er sannsynligheten for at bygningsdelen har behov for reparasjon eller utskiftning.
Levetid kan variere i forhold til ytre faktorer, slik som slitasje, bruk og vedlikehold.
Synlige forhold
Forhold som er synlige i forkant av kjøpet avviker verken fra avtale eller forventning, hvilket betyr at de normalt ikke vil utgjøre en rettslig mangel.
Risikokonstruksjon
En risikokonstruksjon er en konstruksjon som erfaringsmessig og ofte er utsatt for skader.
Informasjon om en risikokonstruksjon gir kjøper en forventning om økt risiko.
Ufaglært arbeid/udokumentert arbeid
Ufaglært arbeid er arbeid utført av person uten nødvendig kompetanse. Det kan ikke forventes at arbeid er utført i henhold til gjeldende krav og anbefalinger, eller at det foreligger dokumentasjon. Informasjon om ufaglært arbeid er en risikoopplysning.
Begrepet misligholdsbeføyelser er en fellesbetegnelse på krav kjøper kan rette mot selger når det foreligger en mangel. Det er flere alternativer:
Prisavslag
Prisavslag innebærer et avslag i kjøpesum tilsvarende hva det koster å utbedre, evt. tilsvarende redusert verdi.
Ved utmåling av prisavslag skal rimeligste nødvendige utbedringsmetode legges til grunn.
Dersom kjøper er av den oppfatning at et mer kostbart alternativ er nødvendig, er det kjøper som eventuelt må sannsynliggjøre at det rimeligste alternativet ikke er forsvarlig eller tilstrekkelig.
Alder- og standardhevingsfradrag
Alder- og standardhevingsfradrag innebærer at det ved utmåling av prisavslag gjøres fradrag for oppgraderinger.
Bakgrunnen for slikt fradrag er at kjøper ikke skal få en fordel ved at eiendommen settes i bedre stand enn det forventbare.
Heving innebærer at kjøper tilbakefører eiendommen og kjøpesummen tilbakeføres til kjøper.
Vilkåret for heving er at det foreligger en mangel som har så store konsekvenser for kjøper, at den blir ansett som vesentlig avtalebrudd.
Heving er kun aktuelt dersom det ikke er mulig å kompensere for avtalebruddet på andre måter, for eksempel gjennom et prisavslag.
Erstatning innebærer at kjøper får kompensert sitt økonomiske tap som følge av mangelen. Det må foreligge skyld på selger og årsakssammenheng. Typiske erstatningsposter; takstkostander, kostnader ifbm. juridisk bistand.
Erstatning er en selvstendig kompensasjonsmåte. Det vil si at man kan kreve erstatning i tillegg til eksempelvis prisavslag.
Selger har selv rett til å utbedre mangler kjøper oppdager. Dette innebærer at selger må gis anledning til å gjennomføre utbedring dersom dette er ønskelig fra selgers side, hvis ikke risikerer kjøper å tape et eventuelt rettmessig krav.
Dette medfører at det er viktig at kjøper ikke utbedrer feil eller skader før selskapet har tatt stilling til reklamasjonen.
Kjøper kan kun motsette seg selgers egen utbedring dersom dette innebærer en urimelig ulempe for kjøper.
Dersom det foreligger mangel, vil det fremsettes tilbud om fullt og endelig oppgjør. Dersom det ikke foreligger mangel, vil kravet avslås.
Et tilbud om fullt og endelig oppgjør innebærer tilbud om en utbetaling av kontantoppgjør.
Ved aksept av et slikt tilbud vil saken være fullt og endelig oppgjort. Kjøper vil med dette selv være ansvarlig for utbedring, og kjøper overtar risikoen for eventuelle behov for ytterligere tiltak.
For det tilfellet at kjøper ikke er enig i selskapets vurdering må det sendes en skriftlig klage til selskapet hvor det redegjøres for hva kjøper er uenig i. Selskapet foretar så en ny vurdering basert på mottatt klage.
Dersom partene ikke kommer til enighet, kan saken klages inn for Finansklagenemnda (https://www.finkn.no/) eller domstolene for en uavhengig vurdering.