Vanlige spørsmål om skade og krav til boligselgerforsikring

Boligselgerforsikringen er en forsikring som selger har kjøpt. I motsetning til alminnelige skadeforsikringer som dekker skader på boligen, er dette en ansvarsforsikring som dekker selgers mangelsansvar etter salg av bolig.

Fristen for å reklamere er fastsatt av Høyesterett til senest 2-3 måneder etter at kjøper har eller burde ha oppdaget feilen. Selgers ansvar (og boligselgerforsikringen) gjelder i fem år, men det betyr ikke at kjøper kan avvente reklamasjonen i fem år.  Kjøper må alltid reklamere snarest mulig. Reklameres det for sent, kan reklamasjonsretten bortfalle. Det løper således to reklamasjonsfrister, hvorav begge må være overholdt.

Du har tegnet en boligselgerforsikring. Det betyr at ditt eventuelle mangelsansvar er dekket av forsikringen.* I saker som dette er det kjøper som har bevisbyrden, og det er altså de som må sannsynliggjøre kravet sitt. Be kjøper om å kontakte oss, så behandler vi saken videre. Det er også mest ryddig dersom dialogen fremover går via forsikringen. Dersom kjøper tar direkte kontakt med deg, kan du henvise dem videre til oss.

*Se unntak i polisen og forsikringsvilkårene.

Kjøper har i utgangspunktet en rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen dersom de mener det foreligger en mangel. I utgangspunktet kan man derfor ikke nekte kjøper et tilbakehold. Imidlertid er det kjøper som bærer risikoen for at selve tilbakeholdet og størrelsen på summen er rettmessig. Hvis tilbakeholdet er urettmessig kan selger ha rett på forsinkelsesrenter.

En forutsetning for at et tilbakehold skal være rettmessig er at det foreligger en mangel ved boligen. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at det foreligger en slik mangel. Dette kravet retter kjøper til selgers boligselgerforsikring på vanlig måte for vår vurdering.

Dersom det ikke foreligger en mangel ved boligen, må kjøper fristille det tilbakeholdte beløpet. Gjør ikke kjøper dette, kan selger ha et selvstendig krav mot kjøper for manglende oppfyllelse av kjøpekontrakten. Dette er et krav selger har mot kjøper og denne innkrevingen av et urettmessig tilbakeholdt beløp er dessverre ikke noe vi kan bidra med. Årsaken til dette er at forsikringen dekker kjøpers krav mot selger, ikke selgers krav mot kjøper.

Det er selger som har betalt for denne forsikringen, det betyr at kjøper ikke betaler noen form for egenandel ved innsendelse av krav. 

For boliger solgt etter 01.01.2022 har derimot lovgiver i avhendingsloven § 3-1 fjerde ledd fastsatt en egenandel for kjøper på kr 10 000,- for mangler. Det vil si at for mangler opp til dette beløpet må kjøper dekke kostnadene til utbedring selv, og for kostander over dette beløpet gjøres det fradrag på 10 000,-.

Nei, det er du som kjøper som er ansvarlig for å sannsynliggjøre kravet ditt mot selger. Det betyr at det er du som i første omgang må sende over dokumentasjon på det påberopte forholdet. Vi forbeholder oss imidlertid retten til å befare eiendommen på et senere tidspunkt.

Nei, men du plikter å gjennomføre midlertidige sikringstiltak for å forhindre at skaden utvikler seg videre. Årsaken til at du ikke kan starte utbedring er todelt. For det første har selger en utbedringsrett, altså en rett til å reparere skaden/feilen. Dersom du utbedrer et forhold uten at selger har fått anledning til å ta stilling til sin utbedringsrett, kan dette medføre at du mister kravet ditt. For det andre kan en utbedring medføre at du får utfordringer med å oppfylle bevisbyrden din. Dersom du ikke har dokumentert skaden/feilen godt nok før du utbedrer, kan dette gjøre det vanskeligere å nå frem med et krav.

Selskapet trenger dokumentasjon i form av en rapport/pristilbud fra en sakkyndig. Vi trenger opplysninger om årsak, omfang og eventuelt utbedringskostnader. Det er ikke noe krav at vurderingene kommer fra en takstmann. Det er du som kravstiller som sitter med bevisbyrden, dokumentasjonen må innhentes for egen regning.

Nei, du står fritt til å selv velge hvilken sakkyndig du ønsker å benytte deg av. Det viktigste er at det er en uavhengig tredjepart med fagkyndig kompetanse på feltet. Ofte er det lurt å bruke en takstmann, men dette er ikke et krav.

Siden det er kravstiller/kjøper som har bevisbyrden, er det også denne parten som må dokumentere mangelen. Er den fremlagte dokumentasjon tilstrekkelig, kan saken behandles på denne bakgrunn. I noen tilfeller finner selskapet det av ulike årsaker nødvendig å rekvirere takst, men dette er ikke noe de plikter.

Gjennomsnittlig saksbehandlingstid er 6-8 uker etter at vi har mottatt alt av nødvendig dokumentasjon for å kunne behandle saken. Dette vil variere fra sak til sak.